§13. SENTENCIA DE LA AUDIENCIA PROVINCIAL DE VIZCAYA
DE OCHO DE FEBRERO DE MIL NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE
Doctrina: EJERCICIO PROCESAL DEL
DERECHO DE SACA FORAL: se hace depender del transcurso del plazo de tres meses
a contar desde la INSCRIPCIÓN de la compraventa en el Registro de la Propiedad.
En tal sentido la FECHA a considerar como de la INSCRIPCIÓN NO ES LA DEL
ASIENTO DE PRESENTACIÓN SINO LA DE LA INSCRIPCIÓN MISMA. La adjudicación del bien
al pariente tronquero por su JUSTA VALORACIÓN es la justificada en DICTAMEN
PERICIAL.
Ponente: Leonor Angeles Cuenca García.
* * *
En Bilbao, a ocho de febrero
de mil novecientos noventa y nueve. En nombre de SM el Rey, por la autoridad
que le concede la Constitución. Vistos por la Sección 5ª de esta Audiencia
Provincial en grado de apelación, los presentes autos de juicio declarativo de
menor cuantía núm. 485/1996, seguidos en primera instancia ante el Juzgado de
Primera Instancia Número Siete de Bilbao y del que son partes como demandante
don José Luis B. E., representado por la Procuradora señora Urízar y dirigido
por el Letrado señor De Vicente y como demandados don Francisco José B. E. y
doña María Pilar C. B., representados por la Procuradora señora Gorriñobeascoa
y dirigidos por el Letrado señor Gastaka; doña Rosa María F. L., en situación
procesal de rebeldía; y don Pedro María A. S., representado por el Procurador señora
González y dirigido por el Letrado señor García, siendo Ponente en esta
instancia la Ilma. Sra. Magistrado Doña Leonor Cuenca García.
Se dan por reproducidos los
antecedentes de la sentencia apelada. PRIMERO.- Por el juzgador de
primera instancia se dictó con fecha 14 de enero de 1997 Sentencia, cuya parte
dispositiva dice literalmente:
FALLO
«Que estimando la demanda
promovida por José Luis B. E. representado por la Procuradora señora Begoña
Urízar Arancibia y Mª Pilar C. B. representada por la Procuradora señora
Arantzane Gorriñobeascoa Echevarria y, por otra parte, Pedro Mª A. S.
representado por la Procuradora señora González Cobreros y María Rosa A. L. en
situación procesal de rebeldía, declaro nula la escritura de compraventa
otorgada entre los demandados de ambos grupos sobre la finca reseñada en el
fundamento jurídico primero de esta resolución; declaro el preferente derecho
de adquisición del demandante sobre la referida finca por el precio de
22.100.000 ptas.; y, una vez que el mismo deposite en la cuenta de este juzgado
el referido importe, declaro la obligación de Francisco Javier B. E. y María
Pilar C. B. de otorgar escritura en favor del Registrador de la Propiedad núm.
10 de los de Bilbao para que anule y deje sin efecto la inscripción en favor de
Pedro Mª A. S. y Rosa Mª F. L., sobre la finca de que se trata. Se imponen a
los demandados las costas de este procedimiento». SEGUNDO.- Contra dicha
sentencia se interpuso recurso de apelación por la representación de José Luis
B. E. y admitido dicho recurso en ambos efectos se elevaron los autos a esta
Audiencia, previo emplazamiento de las partes. Personado en tiempo y forma el
apelante se formó el rollo y la parte apelada, se siguió este recurso por sus
trámites, durante la que se adhirió al recurso Pedro María A. S. TERCERO.-
En el acto de la vista por la parte apelante se solicitó la estimación del
recurso y la revocación parcial de la sentencia en el único punto referente a
la valoración de la finca, interesando de la Sala se fije como justa valoración
de la misma la suma de 16.000.000 de pesetas, confirmándose el resto de los
pronunciamientos de la sentencia. Por la parte adherida al recurso se interesó
la desestimación del recurso formulado de contrario y la estimación de la
adhesión, dictándose nueva resolución por lo que desestimándose la demanda, se
le absuelva de los pedimentos de la misma; subsidiariamente solicitó la
confirmación de la sentencia, salvo en el punto relativo a las costas,
interesando no se haga especial pronunciamiento en cuanto a su imposición. Por
Francisco Javier B. y Pilar C. se interesa la desestimación del recurso y la
confirmación de la sentencia, con imposición de costas a la recurrente. Subsidiariamente
interesa se impongan las costas a la parte actora. Subsidiariamente a lo
anterior interesa se condene al demandante a pagar las costas del
procedimiento, más los daños y perjuicios que se determinen en ejecución de
sentencia, en caso de que no ejercite su derecho de compra, con imposición de
costas de ambas instancias y en todos los supuestos a la actora- recurrente. CUARTO.-
En la tramitación de estos autos en ambas instancias, se han observado las
formalidades y términos legales, excepto el plazo para dictar esta sentencia
por la atención a otras causas.
PRIMERO.- Contra la resolución dictada
en la instancia, convergen sendas pretensiones revocatorias, a saber: a.-El
recurso de apelación interpuesto por el demandante, José Luis B. E., quien
solicita la revocación parcial de la sentencia de instancia, en el sentido de
modificar la cantidad establecida como justa valoración de los bienes objeto de
saca foral, reduciéndola a la de 16.000.000 de pesetas, según se desprende del
informe pericial del señor A., aclarado en esta alzada, al descontarse las
mejoras y el mobiliario de cocina. b.-La adhesión al recurso de apelación
formulada en esta alzada al amparo del art. 705 LECiv, por el demandado como
comprador de bien troncal, Pedro María A. S., quien solicita se desestime la
demanda al entender que la acción ejercitada por el pariente tronquero al
amparo del art. 123 LDC Foral, se encuentra caducada, no sólo porque el actor
conocía la compraventa, con anterioridad a la inscripción, sino también porque
la acción se ha ejercitado pasados los tres meses establecidos en el citado
precepto, pues la fecha de la inscripción registral a considerar es la del
asiento de presentación (art. 24 LH), y no la de la inscripción misma. En todo
caso, estima que de confirmarse la sentencia de instancia, procede no se le
impongan las costas de la instancia a los demandados, ya que la estimación de
la demanda no ha sido íntegra, pues el precio fijado es superior al pretendido
en los hechos del escrito de demanda (10.000.000 de ptas.), al que la parte
reconducía su pretensión de «justa valoración». A estas pretensiones, y no a
las formuladas por los apelados, también demandados en la instancia por su
condición de vendedores, Francisco Javier B. E. y María Pilar C. B., en la
vista en esta alzada que se recogen en el acta levantada al efecto, debe dar
respuesta la presente resolución, por cuanto que tales son extemporáneas pues
el momento procesal para discrepar e interesar la modificación de una sentencia
dictada en un juicio de menor cuantía, viene determinada legalmente, entre la
notificación de la sentencia e interposición del recurso de apelación (art. 702
LECiv) y el traslado a efectos de instrucción en esta alzada, durante el cual
el apelado puede adherirse al recurso (art. 705 LECiv), lo que no hicieron
aquéllos. SEGUNDO.- Delimitado el objeto de la presente resolución en el
fundamento de derecho precedente, su análisis exige tener en cuenta que el
derecho ejercitado por la parte actora lo es el de "Saca Foral", cuyo
alcance y contenido ha sido estudiado por la doctrina y la jurisprudencia,
siendo definido, en cuanto al que constituye objeto del presente proceso, como
aquel derecho que el ordenamiento jurídico reconoce a determinadas personas
(parientes tronqueros) en relación con determinados bienes (bienes troncales)
de sacarlos, es decir de quitarlos de manos de un extraño que los ha adquirido
por título oneroso, siempre y cuando no se cumplan los requisitos que para
dicha transmisión se establecen, bien entendido que tal integra un derecho
potestativo en el sentido de que no tiene porque ser ejercitado por aquél al
que el ordenamiento se la reconoce (art. 123 «podrá»), y caso de hacerlo,
deberá serlo en el plazo que se establece en el artículo 123 citado,
transcurrido el cual la transmisión deviene inatacable. La saca tiene como
finalidad la conservación de la raíz en el patrimonio del tronquero,
consecuencia de ser la troncalidad una institución básica del Derecho foral
vizcaíno, es de naturaleza compleja y está informando toda la estructura de
éste, debiendo ser entendida e interpretada en la conjunción armónica de su
diversas instituciones, y en su manifestación más directa consiste en la
adscripción de determinados bienes raíces a la familia, para la que han
recibido la condición de troncales, siendo esa vinculación no un fin en sí
misma, sino un medio encaminado a obtener la mayor estabilidad económica de la
familia troncal, por lo que la conservación del bien raíz en el patrimonio
familiar, a través de su titular individual, no constituye una imposición legal
para el pariente tronquero, sino una libre determinación de éste, y, por tanto,
no es dable exigir al tronquero, cuando adquiere la raíz troncal, el propósito
de conservarla en su patrimonio, pudiendo transmitirla en el tiempo y ocasión
que mejor le convenga, siempre que, al verificarlo, guarde y respete el derecho
de los otros tronqueros» (TSJPV S. 11 de septiembre de 1992). Este derecho del
pariente tronquero, se produce, entre otros supuestos, cuando se enajene el
bien raíz, ya a un extraño, ya a un pariente tronquero de línea posterior a la
de quien lo ejercita, sin previos llamamientos, esto es sin publicar su
propósito de vender, para que pueda el pariente tronquero preferente manifestar
su decisión de adquirir la finca a precio de hombres (art. 116 y ss. LDCF),
siempre y cuando no hubiera renunciado a tal derecho, de manera que su ejercicio
produce un doble efecto, por un lado se declara la nulidad de la venta
efectuada contraviniendo tal obligación, y por otro, como pronunciamiento
indefectiblemente unido a tal declaración, el pariente tronquero debe instar
que se le adjudique la raíz por su justa valoración. Si éstos son los perfiles
de esta institución es claro que presenta diferencias importantes con el
retracto, pues por naturaleza tal conlleva el mantenimiento de la validez de la
enajenación, subrogándose el retrayente en la posición del adquirente, de
suerte que debe adquirir el bien en el mimo precio y condiciones que éste, por
lo que debe ser conocido plenamente el contenido del acto de transmisión antes
de proceder a su ejercicio, y por ello la relación jurídica procesal, a
diferencia del derecho de saca, basta con que se integre con el comprador, mientras
que en este Derecho foral se exige que sean demandados ambos, comprador y
vendedor (art. 123 LDCF). Es por ello que el derecho de saca se ha estimado que
da lugar a una nulidad del contrato especial, porque sólo es anulable a
instancia de los parientes tronqueros, y el bien no retorna al vendedor ni se
adquiere del comprador, sino que se produce la adjudicación directa al tronquero
y no, necesariamente, por el precio abonado, sino por su justa valoración,
condicionando su ejercicio a un plazo, cual es el de «tres meses desde la
inscripción del Registro de la Propiedad o en su defecto, desde que tal
conocimiento de la enajenación». Plazo que es de caducidad, cuyo transcurso es
apreciable de oficio y no es susceptible de interrupción, que la Sala al igual
que el juzgador «a quo» estima no se había superado, cuando el demandante, a
quien esta alzada no se cuestiona su cualidad de pariente tronquero preferente
ni la cualidad de troncal del bien vendido, presenta la demanda en ejercicio de
este derecho el día 22 de julio de 1996. Y ello, porque en tal momento no había
transcurrido aún el plazo de tres meses, a contar desde la inscripción de la
compraventa en el Registro de la Propiedad, ya que la fecha a considerar como
de la inscripción no es la del asiento de presentación, sino la de la inscripción
misma, el día 23 de abril de 1996 (certificación del Registro de la Propiedad
folios 189 y ss.), pues aunque es cierto que a tenor del art. 9 LH y sus
concordantes del Reglamento Hipotecario, en el asiento de inscripción, que es
un asiento principal, definitivo y de carácter positivo que se practica en el
libro de inscripciones, y en el que se hace constar de un modo completo la
constitución, transmisión o modificación de un derecho real inmobiliario, se
hace constar no sólo la fecha de la inscripción misma sino también la de
presentación del título en el Registro, entendiéndose que a todos los efectos
ésta como fecha de la inscripción (arts. 17, 24 y 25 LH, principio registral de
prioridad), ello no quiere decir que en el ejercicio del presente Derecho de
saca foral, sea la fecha del asiento de presentación la que debe considerarse
como inicio del cómputo del plazo de caducidad, por cuanto que aunque tal clase
de asiento es preparatorio del asiento principal y está dotado de importantes
efectos, cerrando el Registro a todo título que se oponga o sea incompatible
con uno ya inscrito de fecha igual o anterior, siendo susceptible de
conocimiento por cualquiera que tenga interés (arts. 230 LH y 345 RH), lo
cierto es que su contenido está limitado y no supone la constancia del dato esencial
al efecto del ejercicio del Derecho de saca foral, cual es la realización o no
de llamamientos forales, requisitos que ineludiblemente deben constar en la
inscripción, por imperativo no sólo del art. 122 LCDF sino también de los arts.
9 LH y 51 y 52 RH y art. 37 LH por cuanto que puede perjudicar a terceros y no,
necesariamente, debe indicarse en el asiento de presentación, conforme
establece el art. 249 LH; de ahí que deba ser la fecha a computar la de la
efectiva inscripción, del mismo modo que ocurre, cuando nos encontramos ante un
retracto en el que el conocimiento de las condiciones de la venta es esencial,
no así en el Derecho de saca donde lo esencial es conocer la existencia o no de
llamamientos y no del precio (Tribunal Supremo 1ª S. 1 de julio de 1959, 20 de
noviembre de 1964, 21 de julio de 1993, entre otras). A idéntica conclusión se
llega también desde la propia dicción de los arts. 122 y 123 LCDF que emplea la
expresión «desde la inscripción». Si esto así, tampoco puede considerarse a la
vista de la prueba practicada que el demandante tuviera conocimiento, antes de
la inscripción registral, de la enajenación de la raíz, de la persona del
adquirente y de su título, junto con la ausencia de llamamientos forales, por
cuanto que por él negado no cabe presumir su conocimiento, como bien razona el
juzgador «a quo» en el fundamento de Derecho segundo y tercero de su
resolución, que se asume en evitación de inútiles reiteraciones, pues lo determinante
es «el conocimiento de la venta» (art. 123) y no la intención de vender que
puede no materializarse (pensemos en anuncios que no dan lugar a ventas
efectivas). Conocimiento en modo alguno probado, pues la alegación de los
demandados de que trabaja cerca de la casa vendida y que, por ello, pudo
observar las obras, no sólo no la corroboran los testigos (pregunta núm. 6,
folios 219 y ss.), sino que tal negocio, «Industrias Carrocerías de Zamudio,
SA», figura dado de baja en IAE desde noviembre de 1991 (Oficio de Hacienda,
folio 152). Lo expuesto, supone que la acción ejercitada por José Luis B. el
día 22 de julio de 1996 no estaba caducada, lo que conlleva la desestimación de
la adhesión en este punto. TERCERO.- Si el Derecho de saca foral se
ejercitó en plazo y la relación jurídico procesal está correctamente
constituida al estar demandados, el vendedor y el comprador, y se insta no sólo
la nulidad de la compraventa sino también la adjudicación del bien al pariente
tronquero por su justa valoración, debemos, entonces cuestionarnos, si como
pretende la parte apelante la valoración que establece el juzgador «a quo» de
22.100.000 ptas., conforme al dictamen pericial del señor A., es correcta, o
no, y si así no lo fuere, tal sería el precio efectivamente pagado, que a su
vez se infiere del dictamen, de 16.000.000 de ptas. Y así, la solución al
presente conflicto supone tener en cuenta que el Derecho de saca no es un
retracto en el que el retrayente se subroga en la posición del retraído
(comprador), por lo que ninguna transcendencia tiene ni el precio consignado en
el contrato privado de venta, o en la Escritura Pública, ni el realmente pagado
por el comprador al vendedor, el cual sólo tiene relevancia en el marco de las
relaciones internas entre ambos y de modo especial para el derecho de cobro
preferente que se le concede frente a otros acreedores del vendedor en el art.
123 LCDF, sino que estamos ante una venta nula en la que por virtud de
disposición legal, no vuelve el bien que debe devolver el comprador, al vendedor
sino a pariente tronquero, quien deberá consignar en el Juzgado el precio en el
que se valora, lo que supone al margen del valor que las partes hayan dado al
bien, que lo determinante es el «valor real», imponiendo las normas generales
de la nulidad de los contratos previstas en el Código Civil (arts. 130 y 22),
supletorias del Derecho foral, que se tenga en cuenta que el comprador ha
podido realizar en el bien mejoras que hayan redundado en un incrementos de su
valor, sin que pueda desdeñarse tal actuación, y que, en tal caso, nos encontramos
ante un poseedor en el que cabe presumir que lo es de buena fe, pues ha
comprado de quien era titular registral, confiado en la actuación notarial y el
deber que al Notario le impone el art. 122 LCDF, no probándose que, en el
presente caso, lo sea de mala fe frente a la presunción establecida en el art.
433 del Código Civil. Es por ello, que frente al precio real pagado de
16.000.000 de ptas., y el escriturado de 10.000.000 de ptas. (doc. núm. 1 y 2
contestación señor A. y núm. 1 contestación señor B.), desconociendo si era el
adecuado o no entonces, lo importante sea determinar en este momento, cuando el
actor ejercita su Derecho de saca, cual es el valor real del bien, para que por
su compra no pueda darse un enriquecimiento injusto, al margen de las
eventuales reclamaciones entre vendedor y comprador, deduciéndose de la prueba
documental aportada con la contestación (folio 69 y ss.), y de modo especial de
la prueba pericial (informe señor A. folio 249 y ss) aclarado en esta alzada,
que en la vivienda se han realizado obras con las que ha mejorado su estado y
valor, y que no pueden separarse de la misma, sin evidente menoscabo del bien
(art. 453 Código Civil), y ello aunque el perito admita que desconoce el estado
anterior de la vivienda, pues ya en el informe pericial precisó para la
concesión del préstamo hipotecario, se hacía referencia a su necesidad de
rehabilitación (doc. núm. 3 contestación no impugnado). Obras que han producido
un incremento de valor del bien, que es injusto que no abone quien lo compra,
pues lo recibirá en buen estado, no pudiendo desglosarse del bien (los suelos,
pintura y ventanas...) sin claro deterioro, concepto en el que la Sala
considera debe incluirse también el mobiliario de cocina hecho a medida, pues
si bien es físicamente separable del lugar donde está ubicado, su utilidad
decae por su propio carácter de ser muebles a medida y encajados en la cocina,
no pudiendo entenderse a la vista de la documentación y del informe que estamos
ante mejoras de puro lujo o recreo (art. 454 Código Civil) y sí ante gastos
necesarios y útiles (art. 453 Código Civil); de modo que si esa cantidad de
22.100.000 ptas. es la que, según el dictamen pericial, se corresponde con la
justa valoración del bien troncal, tal será el importe que el pariente
tronquero deberá consignar y abonar, pues en este momento y en el estado actual
de la vivienda es cuando la adquiere, no pudiendo la Sala por virtud del
principio de congruencia, pues ello no ha sido cuestión debatida, a quién, de
qué modo y sobre qué importes debe darse tal pago en relación con los
demandados, pues al margen del procedimiento incidental entre vendedor y comprador
que es susceptible de planteamiento en la fase de ejecución de sentencia,
conforme del párrafo final del art. 123 citado, para solventar los posibles
daños y perjuicios de su relación fallida, ha de estarse a lo acordado en la
parte dispositiva de la sentencia de instancia, en lo que de la misma no se ha
han cuestionado en esta alzada, deviniendo firme en ello. Lo expuesto, conlleva
la desestimación del recurso de apelación. CUARTO.- Como motivo
subsidiario de su adhesión, Pedro María A. S., interesa la revocación parcial
de la sentencia en la imposición de las costas que en ella se realiza al
entender que la estimación de la demanda no es total, sino parcial por cuanto
que la justa valoración no se corresponde con la pretendida por el actor.
Pretensión que no debe ser estimada, pues es evidente que el suplico de la
demanda, es íntegramente acogido tal y como se formuló, al solicitarse en él
que se declarara la nulidad de la venta, y su derecho de adquisición preferente
previa consignación de la cantidad que resulta de «la justa valoración» (folio
22), sin hacer referencia a importe alguno, no puede colegirse que el valor
pretendido de tal lo era el de 10.000.000 de ptas., por la sola circunstancia
de que en el hecho tercero del escrito de demanda se aluda a tal cantidad como
importe del precio de la compraventa que consta en escrituras, y ello aunque en
el fundamento de Derecho cuarto apartado d) lo considera justo por ser el real,
pues la pretensión ciertamente ejercitada, y la que se estima o desestima es la
planteada en el suplico de la demanda al que por respeto al principio de
congruencia deben responder los Tribunales; y ello aunque, luego en la alzada
se discrepe del importe de tal valoración, siendo, por ello, coherente la
imposición de costas con lo dispuesto en el art. 523 LECiv, no existiendo
razones que justifiquen los pronunciamientos diversos. QUINTO.- En
relación con las costas procesales de esta alzada, dado la desestimación del
recurso de apelación y de la adhesión, procede su imposición, respectivamente,
a la parte apelante y adherida (art. 710 LECiv). Vistos los preceptos legales
citados en esta sentencia y en la apelada, y demás pertinentes y de general aplicación.
Que desestimando el recurso
de apelación interpuesto por la Procuradora señora Urízar, en nombre y
representación de José Luis B. E., y la adhesión al mismo formulada por la
Procuradora señora González, en nombre y representación de Pedro María A. S.,
contra la Sentencia dictada el día 14 de enero de 1997 por el Ilmo. Sr.
Magistrado del Juzgado de Primera Instancia Núm. 7 de Bilbao en el juicio
declarativo de menor cuantía núm. 485/1996 a que este rollo se refiere; debemos
confirmar y confirmamos dicha resolución, con expresa imposición al apelante y
adherido de las costas causadas en esta alzada, respectivamente, por su recurso
y adhesión. Devuélvanse los autos al Juzgado del que proceden con testimonio de
esta sentencia, para su cumplimiento. Así por esta nuestra sentencia, de la que
se unirá certificación al rollo, definitivamente juzgando, lo pronunciamos,
mandamos y firmamos.
PUBLICACION.- Dada y pronunciada fue la
anterior sentencia por los Ilmos. Sres. Magistrados que la firman y leída por
la Ilma. Magistrado Ponente en el mismo día de su fecha, de lo que yo la
Secretaria certifico.